עם אילו מיסים אנו צריכים להתמודד בעת עסקת נדל"ן

אולי לצערם של משקיעי נדל"ן וגם אלו ש"פשוט" באים לקנות או למכור נכס, מיסוי הוא חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן. לכן בבואכם לעסוק בכל עסקת נדל"ן שהיא, בין אם מצד המוכר או מצד הקונה (לעיתים גם מצד המשכיר!), יהיה עליכם גם להתמודד עם מרכיבים שונים וספציפיים של מיסוי. כמו שבכל היבט אחר של עסקאות נדלן ידע הוא כוח וחשוב מאוד להגיע מוכנים ועם מקסימום הידע אל העסקה, כך גם לגבי מיסים – אם תגיעו מוכנים תדעו כיצד לנהל את העסקה בצורה חכמה, יעילה וכמובן משתלמת יותר.

נאמר מיד שבדומה לתחומים אחרים במערכת המס הישראלית (והעולמית), גם מיסוי נדל"ן הוא תחום סבוך, מורכב ועם אינסוף סעיפים ודקדוקים בפרטים קטנים וגדולים. לכן במילא במרבית העסקאות בהחלט יש ערך מוסף להיעזר בגורם משפטי מומחה במיסים כדי לתכנן נכון את מבנה המס בעסקה ולבחון היבטים של כדאיות, מימון וכל פרט אחר לגבי העסקה.

 

למי אנחנו משלמים מיסי נדל"ן?

ראשית כל נסביר למי בכלל משלמים את כל מיסי הנדל"ן שאנו עשויים לפגוש במהלך עסקה לגבי נכס. כל מס המשולם בישראל, משולם למדינה, הגובה אותו באמצעות רשות המיסים. מס נדלן אינו שונה וגם מיסים אלו משולמים למדינת ישראל דרך הגוף הרלוונטי ברשות המיסים. מיסים על או בגין עסקה לא משולמים לצד המוכר לכם את הנכס או לגוף מנהל אחר.

חריג פוטנציאלי אחד לגבי זה הוא היטל ההשבחה, אשר אם נדרש משלמים לרשות המקומית שאישרה הגדלת זכויות בנייה – כפי שיפורט מיד.

 

סוגי מיסי נדל"ן בישראל

מיסי נדל"ן הם שורה של חוקים ותקנות מס הנוגעים לנכסי קרקע, מבנים וכל מה שנכנס תחת הקטגוריה של נדל"ן. מיסים אלו יכולים להיות מוטלים על הצד המוכר או על הצד הקונה, בהתאם למקרה ולמהות העסקה כמובן. יש לדעת שלא רק שמחירי הנדלן בישראל יקרים מאוד ביחס למדינות אחרות וביחס לרמת ההכנסה בכלכלה המקומית, אלא שמדינת ישראל גם "יקרנית" מאוד בכל הנוגע למיסים שהיא גובה משוק הנדל"ן כולו – עם נטל מס כולל היכול להגיע לכ-40% מערך של דירה בודדת!

אלו מיסי הנדל"ן המרכזיים במשק הישראלי:

  • מס רכישה: מס המוטל על רוכש הנכס. אחוזי המס משתנים לפי סכום הרכישה והאם יש בבעלותכם דירה/נכס אחר – כאשר ישנם מקרים בהם לא יוטל מס רכישה כלל (אין דירה נוספת בבעלות ושווי העסקה עד 1.6 מיליון ש"ח). "קפיצות" אחוזי מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה הן 3.5%, 5%, 8%, 10%, בהתאם לסכום. לרוכשי דירה נוספת, המס עומד על 8% או 10%, בהתאם לסכום.
  • מס שבח: מס המוטל על מוכר הנכס. מיושם במקרים בהם הנכס נרכש במחיר מסוים ונמכר בהמשך במחיר יותר גבוה. אחוז המס הוא 25% מהרווח בעסקה, בדומה למס רווח הון המיושם על ני"ע.
  • היטל השבחה: מס המיושם בגין מכירת נכס או קרקע במקרים בהם ניתנה לבעל הנכס זכות רשמית להגדלת זכויות בנייה, אפילו אם זכויות אלו לא מומשו עדיין. הרציונל הוא שיש לשלם מס השבחה כי הרשות המקומית למעשה נתנה לבעל הנכס זכות אשר מעלה את ערך הנכס.
  • מע"מ: ישנם מקרים מסוימים – רובם אמנם קשורים לפעילות עסקית בנדל"ן, אך לאו דווקא – בהם רשות המיסים עשויה לדרוש תשלום מע"מ על עסקה למכירת דירה או נכס. שיעור המע"מ היום הוא 17%, כך שזה יכול להיות סכום משמעותי מאוד עבור סה"כ העסקה.

מבחינת מיסוי של הכנסות משכ"ד על נכס, בעיקרון מדובר על הכנסה החייבת בתשלום מס הכנסה, אך יש כאן מורכבויות רבות ומסלולי מיסוי שונים, מפטור מלא, עד הנחה במס ועד תשלום מלוא נטל המס לפי מדרגות מס הכנסה מוגדרות. זאת בהתאם לפרמטרים שונים כמו סכומי ההכנסות משכ"ד, מי בעלי הנכס, סוג הנכס וכו'. ליווי משפטי רלוונטי יאפשר לכם לפעול בהתאם להוראות החוק ולצמצם את חבות המס שלכם.

בשנים האחרונות ישראלים רבים מוציאים את כספם מישראל ועוברים להשקעות נדל"ן בחו"ל – אלו עשויות בהחלט לגרור חובת דיווח ותשלום מס לרשות המיסים כאן בישראל וכמו כן תשלומי מיסוי נוספים לרשות המיסים במדינה בה בוצעה העסקה. במקרים אלו קריטי להיעזר בשירותי עו"ד מיסים המתמחה הן במיסוי נדל"ן בישראל והן במיסוי נדל"ן בחו"ל כדי למקסם את העסקה ולהפחית את נטל המס.

 

לסיכום:

אל תמעיטו בחשיבות נושא המיסוי לגבי כל עסקת נדל"ן! המס יכול להשפיע עמוקות על המחיר שתקבלו או שתידרשו לשלם ועל הכדאיות הפיננסית של העסקה עבורכם. ליווי צמוד של עורך דין מיסים הוא האמצעי האפקטיבי ביותר להתנהלות נכונה של כל היבטי המיסוי והשגת יעילות כלכלית אופטימאלית.