המשכנתאות החדשות ואיפה עומד אמיר יקותיאל ביחס לזה

כולם רצים היום לקחת משכנתא עקב הריבית הנמוכה שיש בשוק. אבל כולנו צריכים להיזהר אם ללמוד מהדוגמא הפחות מוצלחת בארצות הברית.

פרויקט מגדלי הדר של היזם אמיר יקותיאל שנחנך זה עתה בהוד השרון מצריך מלקוחותיו מינימום של מעל לשני מיליון שקל. רובינו אינם יכולים להוציא סכום זה בבת אחת ולכן הולכים לפיתרון הנח של לקיחת משכנתא. היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה שבגינה ניתנת המשכנתא היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו. משכנתה היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל, ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין.

בין משכנתא למשכון

יש להבדיל בין משכנתה לבין משכון. משכון כולל שיעבוד נכסים בהפקדה (נכסים הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה) או שעבוד של זכויות שאינן זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. משכנתא הינה אחת הבטוחות המורכבות והבעייתיות הניתנות ללווה, אף שבעיני המלווה היא נחשבת בטוחה טובה ויעילה במיוחד, מלבד זאת עלות ביצועה גבוהה יותר מעלות רישום בטוחות אחרות, שכן היא מחייבת ביטוח נכס, ביטוח חיים, שמאות והוצאות משפטיות.

ההלוואה נשוא המשכנתא ניתנת על ידי בנק המתמחה בכך – בנק למשכנתאות, על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח, ומקבל המשכנתא ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה – רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם נותן ההלוואה. אם מקבל המשכנתא אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משווים בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.

איך נזהרים ממקרה ארצות הברית

בועת הנדל"ן שהתפוצצה לפני מספר שנים בארצות הברית הותירה ערים גדולות חרבות עם בתים שבהם כבר לא מתגוררים דיירים. אחד המקומות היותר ידועים היא דטרויט שהפכה כמעט לעיר רפאים. איך כל זה קרה? בארצות הברית אפשר היה לקחת משכנתא על 100 אחוז מהנכס (או כמעט 100 אחוז). בישראל כל הקבלנים הרציניים בהם למשל אמיר יקותיאל מהוד השרון אינן מאפשרים (תוך מתיחת קו ישיר לסניף הבנק) לקיחת משכנתא של מעל 70 אחוז. בסופו של דבר, אם היה אפשר לקחת יותר מ70 אחוז מי שהיה צריך לשאת בנזק אי החזרת המשכנתא הוא, במקרה של אמיר יקותיאל היזם עצמו, כיוון שלקונה הדירה לא היו מזומנים לעמוד בתנאי המשכנתא, למזלנו היזמים בישראל עדיין מכוסים במקרה הזה, לאור המקרה הרע של חפציבה בעבר..